Prix de l'immobilier 2026 : ce que disent les chiffres de la rentrée
Nous écrivions en janvier que le rebond de 2025 ouvrait une année 2026 plus sélective, mais stabilisée. Neuf mois plus tard, les chiffres racontent autre chose. L'indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026 montre des prix de nouveau en recul, pendant que les taux de crédit remontent lentement et que les délais de vente s'allongent. Voici l'état réel du marché, chiffres sourcés à l'appui, et surtout ce qu'il change concrètement quand on cherche un logement aujourd'hui.
Immobilier 2026 : où en est vraiment le marché
Commençons par le chiffre qui compte. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France reculent de 1,0 % sur le trimestre, en données corrigées des variations saisonnières. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %. C'est ce que publie l'indice Notaires-Insee le 8 septembre 2026.
Ce chiffre en cache un second, tout aussi parlant : le premier trimestre 2026, d'abord annoncé en hausse de 0,2 %, a été révisé à −0,2 %. Autrement dit, le retournement n'a pas commencé au printemps. Il avait déjà commencé en début d'année, sans qu'on le voie tout de suite.
Il faut donc corriger la lecture que beaucoup d'analyses, la nôtre comprise, faisaient en janvier. Le rebond de 2025 n'a pas enclenché un nouveau cycle de hausse. Il a ramené le marché à un palier, et ce palier s'effrite doucement. Ce n'est pas un effondrement — nous sommes loin des corrections de 2023 — mais ce n'est plus une reprise.
Cet article s'en tient à la conjoncture : ce que disent les chiffres du trimestre. Les mouvements de fond qui leur survivront — la valeur verte, la digitalisation de la recherche, l'évolution des logements recherchés — sont traités dans notre article de juillet sur les grandes tendances du marché immobilier en 2026.
Les prix : les maisons décrochent, les appartements tiennent
La moyenne nationale ne dit presque rien. L'écart entre les deux grandes familles de biens est, lui, très net sur un an : les appartements sont quasi stables (−0,1 %), tandis que les maisons perdent 1,3 %.
Cette divergence a une explication simple. Une maison, c'est plus de surface à chauffer, souvent un diagnostic de performance énergétique moins favorable, et des travaux dont le coût a augmenté. Face à un acheteur dont la capacité d'emprunt ne progresse pas, ce sont ces biens-là qui doivent consentir la décote. L'appartement urbain, plus petit et mieux desservi, absorbe mieux le choc.
La fracture géographique suit la même logique. Sur un an, l'Île-de-France ne cède que 0,3 % quand la province perd 1,0 %. Et à Paris, les prix des appartements anciens progressent même de 0,6 % sur un an. Trois marchés, trois trajectoires, dans le même pays et sur le même trimestre.
Sources : indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 (Insee, Informations rapides n° 216, 8 septembre 2026) · Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse du marché, août 2026 · baromètre Orpi, été 2026. Prochaine publication de l'indice Notaires-Insee : 24 novembre 2026.
Le crédit : des taux qui remontent, des durées qui s'allongent
Deuxième moteur du marché, et il ne pousse plus dans le bon sens. En août 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s'établit à 3,31 %, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Dans le détail : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.
La hausse est lente mais continue : depuis décembre 2025, les taux effectivement accordés ont pris 10 points de base sur 20 et 25 ans. Rien de spectaculaire pris isolément. Mais additionné à des prix qui ne baissent que de 0,8 %, cela veut dire une chose simple : le pouvoir d'achat immobilier ne se reconstitue pas.
D'où un deuxième réflexe, visible dans les chiffres : on allonge. La durée moyenne des prêts accordés en août 2026 atteint 252 mois, soit 21 ans, et 49,3 % des crédits à l'accession sont désormais souscrits sur 25 ans ou plus, contre 46,4 % au trimestre précédent. Allonger la durée, c'est faire passer la mensualité. C'est aussi payer davantage d'intérêts au total : un arbitrage à faire les yeux ouverts, que nous détaillons dans notre article sur le coût global d'un achat avec ou sans apport.
Sur juin-août 2026 comparé à juin-août 2025, la production de crédits recule de 16,8 % et le nombre de prêts accordés de 14,5 % (Observatoire Crédit Logement/CSA). L'été 2026 a été nettement plus calme que l'été 2025 côté financement.
Volumes et délais : le marché tourne, mais lentement
Bonne nouvelle relative : le marché ne s'est pas arrêté. Sur les douze mois arrêtés à fin juin 2026, 958 000 transactions de logements anciens ont été enregistrées, soit 2,5 % du parc de logements. L'Insee note que ce volume annuel est stabilisé depuis le début de l'année.
En revanche, vendre prend plus de temps. Le réseau Orpi relève un délai moyen de 110 jours à l'été 2026, alors que le volume de compromis reste quasi stable par rapport à 2025 (−0,06 %). Des ventes aussi nombreuses, mais plus lentes à conclure : c'est la signature d'un marché où l'acheteur négocie et prend son temps.
Pour un acheteur, cet allongement est une information utile, pas un obstacle. Un bien qui reste huit ou dix semaines en ligne n'est plus, en 2026, le signe d'un défaut caché. C'est souvent simplement le rythme normal. Ce qui doit alerter, ce n'est pas la durée : c'est un prix qui ne bouge jamais malgré cette durée.
Le marché national a cessé d'exister
Parler du « marché immobilier français » en 2026 n'a plus grand sens. Entre une province à −1,0 % et des appartements parisiens à +0,6 % sur un an, on ne décrit pas le même phénomène. Et à l'intérieur d'une même ville, l'écart entre deux quartiers, deux immeubles, parfois deux rues, dépasse largement ces moyennes nationales.
Ce qui fait l'écart n'est plus seulement le prix au mètre carré. C'est l'accès aux transports, la présence de commerces et d'écoles, l'exposition, le niveau sonore, l'état des parties communes, la trajectoire du quartier. Autant de choses qu'aucune moyenne ne capture. Nous l'avons documenté dans nos analyses sur la crise de l'offre de logements et sur les villes où le pouvoir d'achat immobilier progresse encore.
La conséquence pratique est nette : en 2026, une moyenne nationale ne sert pas à décider. Elle sert à comprendre le climat. La décision se prend à l'échelle d'un quartier, parfois d'une rue.
Le DPE est devenu une variable de prix
L'étiquette énergétique n'est plus un détail technique en bas de l'annonce. Elle porte une échéance réglementaire datée, inscrite dans la loi Climat et résilience.
La location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025. Celle des logements classés F le sera au 1er janvier 2028, et les classés E en 2034. Pour un acheteur en 2026, cela se traduit en une question très concrète : acheter un bien classé F, c'est acheter un chantier à réaliser dans un peu plus de deux ans si le logement est destiné à la location.
Cette échéance explique une bonne partie de la décote observée sur les maisons. Elle crée aussi une opportunité pour qui sait chiffrer les travaux avant de signer plutôt qu'après : le sujet est traité dans nos articles sur les passoires thermiques et sur l'estimation du coût réel des travaux de rénovation.
Les aides : ce que le prêt à taux zéro permet encore
Le PTZ reste le levier le plus significatif pour un primo-accédant, et son périmètre est aujourd'hui plus large qu'avant 2025. Depuis le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, le logement neuf est éligible dans toutes les zones du territoire, et non plus seulement en zones tendues.
Dans l'ancien, le PTZ reste conditionné à des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, et réservé aux zones B2 et C. La quotité finançable dépend des revenus et du type de bien : elle peut atteindre 50 % pour un logement neuf collectif dans la tranche de revenus la plus basse, et 30 % pour les autres logements neufs (source : service-public.gouv.fr, mise à jour du 15 septembre 2026).
Le PTZ ne se suffit jamais à lui-même : il complète obligatoirement un autre prêt immobilier. Le détail des dispositifs ouverts aux primo-accédants est repris dans notre guide sur les aides à l'accession.
Acheter en 2026 : ce que ces chiffres changent concrètement
Trois conséquences pratiques se dégagent de ce que nous venons de voir.
La négociation est redevenue normale. Avec des prix en repli, des délais à 110 jours et des volumes de crédit en baisse de 16,8 % sur l'été, le rapport de force s'est rééquilibré. Discuter le prix n'est plus une audace, c'est le fonctionnement courant du marché.
Le temps joue pour l'acheteur, mais pas indéfiniment. Les prix baissent lentement pendant que les taux montent lentement. Les deux mouvements se compensent en grande partie : attendre douze mois ne garantit pas un meilleur dossier. Ce qui améliore un dossier, c'est l'apport et la stabilité professionnelle, pas le calendrier.
La bonne échelle d'analyse n'est plus nationale. C'est le point le plus important. Les statistiques que nous avons citées décrivent un climat, pas un bien. Le bien, lui, se juge sur son quartier, son exposition, son étiquette énergétique, ses charges, et surtout sur son adéquation avec une façon de vivre.
C'est précisément la conviction qui a donné naissance à Omny : partir de la compréhension du projet pour trouver un bien, et non l'inverse. En 2026, dans un marché fragmenté où les moyennes ne décident plus rien, cette méthode devient simplement la seule qui fonctionne. Notre article sur la découverte d’un nouveau quartier détaille la démarche.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier baissent-ils vraiment en 2026 ?
Oui, modérément. L'indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026 mesure un recul de 1,0 % sur le deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. Le premier trimestre, d'abord annoncé en hausse, a été révisé à −0,2 %. La baisse est donc réelle mais lente, et très inégale selon les territoires.
Est-ce le bon moment pour acheter en 2026 ?
Cela dépend de votre dossier, pas du calendrier. Les prix reculent lentement, mais les taux remontent lentement aussi : en août 2026, le taux moyen est de 3,31 % contre 3,16 % en décembre 2025. Les deux mouvements se compensent largement. Ce qui change vraiment votre capacité d'achat, c'est l'apport, la stabilité des revenus et le choix du secteur.
Pourquoi les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Sur un an, les maisons perdent 1,3 % quand les appartements sont quasi stables à −0,1 %. Les maisons cumulent des surfaces plus grandes à chauffer, des étiquettes énergétiques souvent moins favorables et un coût de travaux plus élevé. Dans un marché où la capacité d'emprunt ne progresse pas, ce sont ces biens qui consentent la décote.
Combien de temps faut-il pour vendre un logement en 2026 ?
Le réseau Orpi relève un délai moyen de 110 jours à l'été 2026, alors que le nombre de compromis reste quasi stable par rapport à 2025. Un bien qui reste deux mois en ligne n'est donc pas un bien à problème : c'est le rythme courant du marché actuel.
Un logement classé F ou G est-il encore achetable ?
Il reste achetable, mais avec une échéance datée en tête. La location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements classés F le sera au 1er janvier 2028 et celle des classés E en 2034. Si le bien est destiné à la location, les travaux doivent être chiffrés avant la signature, pas après.
